6 de maig de 2025
Conferència: La vivienda desde la perspectiva del derecho
1/ El problema de la vivienda es según todas las encuestas de los medios de comunicación la preocupación más importante para todos los ciudadanos. Los factores desencadenantes del incremento de los precios y de los alquileres son muy diversos, tal y como hemos señalado al inicio de la conferencia (salarios precarios, de incremento exponencial de la demanda, los apartamentos turísticos, escasez de la oferta, etc). La solución no es nada fácil, no hay remedios simplistas tales como la liberalización del suelo (de los partidos de Derecha) o prohibir los incrementos de precios o alquileres que en este caso disminuye lógicamente la oferta).
2/ El Derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada debe compatibilizarse con el derecho a la propiedad privada. Son los poderes públicos los que deben hacer efectivo este derecho a la vivienda a las personas necesitadas de la misma y no los particulares. Por lo tanto, se debe luchar contra las ocupaciones ilegales y conseguir una legislación antiokupa que se aplique de forma efectiva, tal y como ocurre en los países de nuestro entorno. En ello están las resoluciones judiciales, la recientísima Ley antiokupa y la que puede ser mas eficaz, la propuesta parlamentaria antes reseñadas.
3/ La compraventa es el modo de adquirir la vivienda más popular. El Régimen jurídico de la misma debe proteger a los compradores frente a sus posibles defectos o vicios y en consecuencia se debe cumplir por los vendedores las obligaciones que señala la vigente Ley del derecho a la vivienda de mayo de 2023.
4/ La donación como modo de adquirir la vivienda es un acto de liberalidad en vida menos frecuente que la herencia por los motivos fiscales reseñados. Si que es verdad que se han incrementado las que se formalizaban a favor de los hijos tanto de la vivienda habitual como del dinero para adquirirla, que son las más habituales por las razones que se han reseñado en el tema de la vivienda.
5/ La usucapión es un modo de adquirir la vivienda no muy usado en la práctica pero protege al poseedor de la misma que la ha disfrutado durante 20 años sin oposición alguna.
6/ La herencia es el modo de adquirir la vivienda cuando la transmisión es por causa de muerte y se instrumenta básicamente a través del testamento respecto del cual como siempre insisto es muy conveniente formalizarlo para evitar dudas, dilaciones y procesos legales más costosos (Acta de Notoriedad, etc).
7/ Para hacer testamento se precisa capacidad natural para formalizarlo. Hoy dada la esperanza de vida la capacidad es una cuestión candente y por eso se debe hacer testamento en pleno uso de las facultades mentales y los notarios deben ser rigurosos en su juicio de capacidad de los testadores.
8/ La donación en determinados supuestos (patrimonios medios o altos) es práctica, porque alivia del Impuesto de Sucesiones desde la reforma catalana del año 2020, que lo ha aumentado sensiblemente, como hemos visto.
9/ En ese sentido, también es conveniente para esos patrimonios establecer legados directos de metálico o de inmuebles a favor de los hijos en el testamento y, por tanto, no formalizar simplemente el testamento habitual.
José Victor Lanzarote